¿Amortizo hipoteca? ¿Y bajo la cuota o el plazo?

Bajando el plazo se ahorran más intereses, casi siempre y por un margen amplio. La razón es que los intereses se cobran sobre el tiempo que la deuda sigue viva: si recortas meses del final, esos meses dejan de generar intereses por completo. Si en cambio bajas la cuota, sigues debiendo dinero durante los mismos años y el banco sigue cobrando intereses todo ese tiempo, solo que sobre un capital algo menor. Dicho esto, bajar la cuota no es una mala decisión sin más: es la opción que te da aire cada mes, y si tu situación es ajustada ese respiro puede valer más que la diferencia de intereses. Esta calculadora te da las dos cifras en euros para que decidas con el número delante.

La Ley 5/2019 pone topes claros. En hipotecas a tipo variable, como máximo un 0,25 por ciento del capital que amortices durante los tres primeros años del préstamo, un 0,15 por ciento en el cuarto y el quinto, y nada en absoluto a partir del sexto año. En hipotecas a tipo fijo, hasta un 2 por ciento durante los diez primeros años y hasta un 1,5 por ciento a partir de entonces. Y hay una condición que mucha gente desconoce: la comisión solo se puede cobrar si el banco sufre una pérdida financiera real por la amortización, y nunca puede superar el importe de esa pérdida. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019 se rige por la normativa de su momento, así que la cifra buena es la que ponga tu escritura.

Si compraste antes del 1 de enero de 2013 y vienes aplicando la deducción, tienes derecho a deducirte el 15 por ciento de lo que pagues de hipoteca en el año, sobre una base máxima de 9.040 euros. Ese 15 por ciento es en realidad la suma de dos tramos, un 7,5 estatal y un 7,5 autonómico, y alguna comunidad fija un porcentaje autonómico distinto, así que conviene comprobar el de la tuya. Eso son hasta 1.356 euros de devolución anual. La consecuencia práctica es muy concreta: si entre cuotas e intereses no llegas a esos 9.040 euros al año, amortizar hasta completar esa cantidad te devuelve el 15 por ciento de lo que aportes, que es una rentabilidad inmediata y segura difícil de igualar. Pero ojo, porque el efecto se corta de golpe: todo lo que amortices por encima de los 9.040 euros ya no desgrava nada. Por eso a mucha gente en régimen transitorio le sale a cuenta amortizar justo hasta ese tope cada año, y ni un euro más.

Amortizar te da una rentabilidad segura exactamente igual a tu tipo de interés, libre de impuestos y sin ningún riesgo: cada euro que quitas de la deuda son intereses que dejas de pagar. Invertir puede rendir más, pero con dos diferencias que hay que tener presentes. La primera es que la rentabilidad de una inversión no está garantizada y puede ser negativa. La segunda es que las ganancias tributan: entre el 19 y el 30 por ciento según el importe, así que una inversión al 5 por ciento bruto se queda en torno al 4 por ciento neto. Comparar el tipo de tu hipoteca con la rentabilidad bruta de una inversión es un error de bulto. En esta calculadora puedes poner el supuesto que quieras, pero el número que salga es tuyo, no nuestro: aquí no vamos a decirte qué va a rentar nada.

Antes de amortizar conviene tener resuelto el fondo de emergencia. El dinero que metes en la hipoteca deja de estar disponible: no lo puedes sacar si te quedas sin trabajo o si se rompe la caldera, y recuperarlo significaría pedir otro préstamo, seguramente más caro. La regla habitual es cubrir primero entre tres y seis meses de gastos en una cuenta a la que puedas acceder, y amortizar solo con lo que sobre de ahí. También conviene mirar si tienes otras deudas: una tarjeta revolving o un préstamo al consumo suelen ir a tipos muy superiores al de una hipoteca, y ahí el dinero rinde mucho más quitándolo de en medio.

Puedes amortizar parcialmente cuando quieras: es un derecho del prestatario recogido en la Ley 5/2019 y el banco no puede negarse. Lo que sí puede hacer es cobrarte la comisión dentro de los límites legales, y pedirte que avises con cierta antelación según lo que diga tu contrato. Al hacerlo tendrás que elegir entre reducir cuota o reducir plazo, y esa elección normalmente se hace en el momento de la operación. Algunas entidades lo permiten desde la aplicación en un par de clics y otras piden ir a la oficina. Lo que no cambia es el derecho a hacerlo.