Cuadro de amortización de tu hipoteca

Es la tabla que detalla, cuota a cuota, cuánto de lo que pagas se va en intereses y cuánto sirve para reducir la deuda, además del capital que te queda pendiente después de cada pago. En una hipoteca española normal, que usa el sistema francés, la cuota es siempre la misma pero su reparto interno cambia todos los meses: al principio pesa más la parte de intereses y al final casi todo es capital. El cuadro completo forma parte de tu escritura y tu banco está obligado a facilitártelo, aunque muchas entidades solo lo enseñan si lo pides expresamente.

Porque los intereses de cada mes se calculan sobre lo que debes en ese momento, y al principio debes casi todo. Ahora bien, esa afirmación no siempre es cierta y conviene comprobarla con tus números: depende del plazo y del tipo. Con una hipoteca a veinte años y un tipo del 3 por ciento puedes estar pagando más capital que intereses desde la primera cuota. Con treinta años y un tipo del 3,8 puedes tardar doce años en llegar a ese punto. Esta herramienta te dice el mes exacto en el que la balanza se da la vuelta en tu caso.

Depende del capital, del tipo y sobre todo del plazo, y la cifra suele sorprender. Alargar el plazo baja la cuota mensual pero dispara los intereses totales, porque la deuda vive más años generando intereses. El cuadro lo pone en euros y también en una cifra que se entiende de un vistazo: cuánto devuelves por cada cien euros que te prestaron. Es el dato que conviene mirar antes de firmar un plazo largo solo porque la cuota parezca cómoda.

Sí, y es tu derecho. El cuadro de amortización forma parte de la información contractual del préstamo y figura en la escritura. Además, la Ley 5/2019 obliga a la entidad a entregarte información clara antes de firmar y durante toda la vida del préstamo. La mayoría de bancos lo tienen disponible en su banca electrónica, aunque a veces hay que buscarlo. Si no lo encuentras, pídelo por escrito en tu oficina o por el canal de atención al cliente.

En las cifras grandes sí, y en los céntimos probablemente no. Aquí se aplica la fórmula del sistema francés con doceavos exactos, mientras que las entidades redondean cada cuota, algunas cuentan los días reales de cada periodo y el primer plazo puede tener un tratamiento distinto según cuándo se firmó. Esas diferencias son de céntimos y no cambian ninguna conclusión sobre intereses totales, plazo o conveniencia de amortizar, pero el cuadro que vale legalmente es el de tu escritura.

Cambia todo a partir de ese momento, y de forma distinta según lo que elijas. Si reduces plazo, la cuota sigue igual y el cuadro se corta antes: desaparecen las últimas filas, que son precisamente las que menos intereses llevan, pero cada mes que quitas es un mes que no genera intereses sobre el resto de la deuda. Si reduces cuota, el cuadro conserva la misma longitud pero todas las filas se hacen más pequeñas. Esta herramienta te enseña los dos cuadros, el de antes y el de después, para que veas la diferencia en lugar de imaginártela.

Aportar poco pero todos los años suele rendir más de lo que la gente espera, porque cada aportación deja de generar intereses durante todo el tiempo que quedaba de hipoteca. Una paga extra modesta metida cada año durante la primera mitad del préstamo puede recortar varios años de plazo. La regla es la misma que para una amortización grande: cuanto antes, mejor, porque es al principio cuando la deuda pendiente es mayor y por tanto cuando cada euro amortizado evita más intereses. Lo que conviene comprobar antes son dos cosas: si tu escritura cobra comisión por amortización anticipada, ya que se paga en cada aportación y no solo una vez, y si tu banco exige un importe mínimo por operación. En esta calculadora puedes poner el importe de cada paga extra, elegir si la metes una o dos veces al año e incluir la comisión, y ver el cuadro completo resultante.

Depende de cuándo firmaste. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 se aplica la Ley 5/2019, que fija un techo: en las de tipo variable, el 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años o el 0,15% durante los cinco primeros, según cuál de las dos opciones se pactara en la escritura, y nada a partir de ahí. En las de tipo fijo, el 2% durante los diez primeros años y el 1,5% después. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real que le causa al banco, así que si el banco no pierde dinero con tu amortización no puede cobrarte nada. Las hipotecas anteriores se rigen por lo que diga su propia escritura y por la normativa vigente al firmarlas. Muchas escrituras no cobran nada, así que lo primero es mirar la tuya.